월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 갭 투자 기본

'월급쟁이 부자로 은퇴하라'는 부동산 투자의 기본서 같은 개념으로 현재 베스트 셀러를 넘어 스테디 셀러가 되어가고 있습니다. 저자 너나위님은 월급쟁이 부자가 되어 퇴직하시고 유튜브 운영 및 강의를 하고 있는데, 이렇게 자산가가 될 수 있게 해 준 투자 방법을 녹인 책이기 때문에 관심이 생겨 읽게 되었습니다.

 

 

1. 이 책이 필요한 사람

- 월급쟁이 부자로 은퇴하라는 제목에서도 알 수 있듯이, 직장인들을 위한 투자 방법을 제시하고 있습니다. 여러 투자 방법 중 저자는 부동산을 선택해서 공부하고 실행했습니다. 따라서 이 책이 필요한 사람은 직장인 중에서도 부동산 투자를 처음 시작하고자 하는 사람입니다.

 

- 재테크 서적이 처음이라 책 읽기 부담스러운 사람들에게도 추천합니다. 처음부터 저자의 직장 시절 재테크를 각성한 이야기부터 시작해서 실제 투자 성공사례로 이어지면서 술술 읽히는 책입니다. 비교적 어려운(?) 내용은 뒤에 나오는데 생소한 용어들은 다 각주를 달아줘서 쉽게 도전할 수 있는 책입니다.

 

- '직장인이 어떻게 돈을 모아서 부동산을 투자하나?' 라고 생각하시는 분들 역시 이 책을 읽어 볼 필요가 있습니다. 읽고 나면 부동산 투자를 적은 금액으로 시작할 수 있는 방법을 배울 수 있을 것 입니다.

 

2. 왜 부동산인가? 갭투자란?

- 왜 많은 투자 방법 중 부동산인가? 그 이유는 무이자 레버리지 효과를 발휘할 수 있기 때문입니다. 레버리지란 '지렛대 효과'로 지렛대를 이용하면 무거운 물체도 쉽게 들 수 있는 것 처럼 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 적은 자기 자본으로이익율을 높히는 것입니다.

 

- 무이자와 레버리지라는 말이 상충되는 것 같지만, 우리나라에만 있는 전세 제도 덕분에 가능하다고 합니다. 전세를 이용한 투자를 부동산 갭투자라고 합니다. 갭투자란 아파트 매매가와 전세가의 차이(갭)를 이용한 투자를 뜻합니다. 예를들어 매매가가 3억인 집을 사는데 그 집의 전세가가 2억 7천이라면 매매 후 전세를 놓게 되면 2억 7천이 회수되고 실제 투입 비용은 3천 만원이 됩니다. 전세금은 은행 대출과 달리 따로 이자를 지급하지 않아도 되기 때문에 2억 7천은 무이자 레버리지가 되는 것입니다.

 

- 전세투자 시 일반적인 거래 순서

전세 투자를 할 때 어떻게 하는 것인가 궁금했는데 책에서 거래 순서를 알려줘서 속이 시원했습니다. 언젠가 투자를 하게 된다면 참고하기 위해 기록으로 남겨놓습니다. 거래가 잘 풀리면 아래 순서일거 같은데 이렇게 친절하게 해주는 매도자가 없을 거 같기도 합니다...

(전세투자의 일반적 거래 순서)
- 1단계 : 매매 가계약 체결
매도자-매수자 가계약, 통상적으로 200만 ~ 500만 원 가량
- 2단계 : 매매 계약 체결
매도자-매수자 만나서 계약서 작성 및 나머지 계약금(매매금의 10%)을 가계약 비용을 제하고 지급
- 3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급
매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금 지급하며, 이를 매매 계약의 중도금으로 봄
- 4단계 : 전세 가계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급
매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성, 임차인이 계약금(전세금의 10%)을 매도자에게 지급
- 5단계 : 매매 및 전세 잔금 지급
매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나, 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급

- 부동산은 입지다. 부동산 투자의 중요 포인트는 입지와 가격입니다. 가격은 공개되어 있기 때문에 누구나 안다고 가정을 하면 입지는 측정하기 어렵기 때문에 입지에 대해서 잘 아는 것이 중요합니다. 이를 위해서 아는 지역을 늘리는 것이 중요하다고 합니다.(임장) 아는 지역이 많을 수록 비교 대상이 생기게 됩니다. A지역이 B지역보다 입지가 좋은데 B지역보다 저렴하게 거래된다면 가치에 비해 가격이 싸다고 판단할 수도 있습니다.

 

- 입지 판단 요소 : 1) 지역 직장, 강남 등으로 향하는 교통 2) 편의시설이나 자연 등 환경(인프라) 3) 학군지(중.고등학교 + 학원가)

 

 

3. 제일 중요한 방법! - 시스템 투자법

- 시스템 투자법이란 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가 아파트를 매입하고 장기 보유하면서 여러 채를 모으는 방식입니다. 저자는 투자했을 당시(2016~7년) 기준으로 매매가 4억 원 이하, 전세가율이 높아 실투자금이 3,000~5,000만 원 정도 들어가는 기준을 가졌다고 합니다.

 

- 시스템을 구축하는 방법은 아파트 시세차익 1억 정도를 목표로 장기간 보유할 것이라는 가정 하에 부동산을 꾸준히 사서 모으는 것입니다. 1년에 3천만 원 정도 모을 수 있다면, 1년에 1채씩 늘려갈 수 있습니다. 단순히 생각해서 이렇게 10년을 하면 10채를 구입할 수 있게 됩니다.

 

- 그러나 전세는 보통 우상향하기 때문에, 현금 흐름이 추가 되는 경우가 발생합니다. 예를 들어 전세가 2억이었는데 전세 갱신하는 2년 뒤에 전세가가 2억 5천이 되었다면 5천만 원 추가 현금흐름이 생기게 되는 것입니다. 5천이면 월급과 별도로 추가로 집 1채를 더 투자할 수 있는 금액입니다. 이렇게 전세 상승분까지 고려하면 10년에 10채보다는 훨씬 많은 집을 소유할 수도 있게 됩니다.

 

- 시스템이 다 구축됐다면 은퇴를 하고 나서 10채 넘는 집이 있을 겁니다. 시세 차익으로 10억원 넘게 내서 부자가 될 수도 있고, 몇 개를 월세로 돌려 현금 흐름을 만들 수도 있습니다.

 

4. 끝으로...

이 포스팅을 보고 부동산 전세투자에 관심이 생기게 되셨다면 '월급쟁이 부자로 은퇴하기' 책을 구매하셔서 어떤 지역에 투자해야 하는지, 무엇을 조사해야 하는지 등 상세한 사항을 배워보면 좋을 거 같습니다. (저자의 투자 성공 스토리도 재미있으니 꼭 읽어보기를 추천합니다.)

 

저는 이 책을 통해 부동산도 소액으로 얼마든지 투자할 수 있다는 것을 알게 된 것만으로도 만족스러운 독서였습니다 ㅎㅎ 그러면 끝!